IMMOBILIEN-GLOSSAR
Dieses zusammengestellte Sachregister umfasst zentrale Begriffe, die beim Verkauf einer Immobilie regelmäßig verwendet werden.
Ich habe eine subjektive Auswahl der wichtigsten Begriffe getroffen und diese mit entsprechenden Erläuterungen versehen.
Benötigen Sie eine Erklärung zu einem hier nicht gelisteten Stichwort oder haben Sie Fragen zu den aufgeführten Erläuterungen, rufen Sie mich bitte jederzeit an!
Öffnen und schließen Sie die Erklärungshinweise durch Anklicken / Antippen der jeweiligen Begriffe.
A
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Grundlage für eine Teilungserklärung.
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird also benötigt, um eine Immobilie in einzelne voneinander getrennte Wohneinheiten mit jeweils eigenem Zugang aufzuteilen. Ausgestellt wird die Bescheinigung durch die Baubehörde.
Nach dem Mietrechtsreformgesetz sind Abstandszahlungen für rechtlich unzulässig erklärt. Allerdings existiert von diesem Grundsatz auch eine Ausnahme. Die Umzugskosten kann sich der Vormieter im Rahmen einer Abstandszahlung von seinem Nachfolger bezahlen lassen.
Ablösezahlungen für Mobiliar und Einrichtungsgegenstände sind generell zulässig.
Das Abstraktionsprinzip ist ein Grundsatz des deutschen Zivilrechts und besagt, dass bestimmte Vorgänge bei Rechtsgeschäften zu trennen sind. Grundsätzlich besagt das Abstraktionsprinzip, dass bei einem Rechtgeschäft zwischen dem Verpflichtungsgeschäft, beispielsweise dem Kaufvertrag, und dem Verfügungsgeschäft, also der Übergabe des Vertragsgegenstandes in den Besitz des Käufers, zu unterscheiden ist. Das Abstraktionsprinzip soll als Teil des sogenannten Trennungsprinzips für mehr Sicherheit im Rechtsverkehr sorgen, indem Verpflichtung und Verfügung auch in den Rechtsfolgen voneinander getrennt werden.
Einfach formuliert; Man erwirbt mit Abschluss des Kaufvertrages noch nicht die Immobilie, sondern nur den Anspruch auf eine spätere Übertragung. Die Verfügung über die Immobilie erhalten Sie diesbezüglich erst mit der sachenrechtlichen Übertragung, i.d.R. in Verbindung mit der Kaufpreiszahlung.
Für Kapitalanleger spielt die Abschreibung einer Immobilie neben Punkten wie Kaufpreis, Mieteinnahmen oder Wertentwicklung eine wichtige Rolle. Die sogenannte AfA („Absetzung für Abnutzung“) wirkt sich durch die steuerliche Entlastung auf die Rendite aus. Sie beruht auf der Annahme, dass eine Immobilie durch den Gebrauch abgenutzt wird und an Wert verliert.
Als Annuität bezeichnet man die Jahreszahlung, die Zins und Tilgung auf ein gewährtes Darlehen beinhaltet. Die jährliche Zahlungsgröße tilgt Stück für Stück den anfänglichen Kredit inklusive Zinsen. Der Anteil von Zinsen und Tilgung kann variieren, die Annuitätssumme bleibt jedoch gleich.
Bei einem Annuitätendarlehen reduziert sich die Tilgungssumme (Restkredit) jedes Jahr, sodass der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigen kann. Die Annuitätszahlung kann jährlich, monatlich oder auch vierteljährlich getätigt werden, je nach Vereinbarung zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer.
Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören alle Aufwendungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie/Grundstück anfallen. Hierbei sind insbesondere die Kosten für Notar, Maklerhonorar, Architektenhonorar, Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer zu nennen.
Unter einer Auflassung versteht man die Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer einer Immobilie, dass die Immobilie auf den Käufer übergehen soll. Die Auflassung ist eine separate Vereinbarung im notariellen Kaufvertrages, die dem Grundbuchamt abgegeben werden muss. Sie darf nicht befristet oder bedingungshalber an etwas geknüpft sein. Im Kaufvertrag wird i.d.R. festgehalten, dass die Vertragsparteien den Notar beauftragen die Auflassung erst zu erklären, wenn der Kaufpreis geflossen ist.
Die Auflassungsvormerkung stellt sicher, dass der Verkäufer einer Immobilie auf sie zwischen dem Kauf und der Umschreibung nicht zugreifen kann. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Die Kosten für die Eintragung der Vormerkung zählen zu den Anschaffungskosten und sind vom Käufer zu tragen.
Ein Aufteilungsplan ist die Grundlage für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Der Aufteilungsplan enthält sämtliche Sondereigentumseinheiten (Wohneinheiten und ggf. dazugehörige Kellerräume, Stellplätze). Die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten werden durchnummeriert und farblich markiert, um genau zu unterscheiden, was zu welchem Wohneigentum gehört.
B
Die Baugenehmigung ist die Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde, dass Sie so bauen können wie beantragt und von einem Architekten oder Ingenieur in den Bauvorlagen beschrieben.
Die Baugenehmigung enthält die behördliche Feststellung, dass dem Bauvorhaben keine öffentlich- rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Ein Bauherr, der ein Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet, riskiert neben empfindlichen Bußgeldern den Abriss des Gebäudes.
Die Genehmigung ist zeitlich befristet und muss auf der Baustelle verfügbar sein.
Eine Baulast ist nicht zwingend im Grundbuch einzusehen, sicher aber im Baulastenverzeichnis.
Der Begriff Baulast stammt aus dem Bauordnungsrecht und bedeutet, dass der Eigentümer eines Grundstücks bestimmte öffentlich-rechtliche Auflagen zu erfüllen hat. Er kann gegenüber der Baubehörde verpflichtet sein, Dinge auf seinem Grundstück zu dulden, zu unterlassen oder auszuführen.
Der Bebauungsplan regelt, auf welche Art und Weise in einem Wohngebiet gebaut werden darf.
Eingesehen kann der Bebauungsplan beim Bauordnungsamt, bei der Gemeindeverwaltung, dem Stadtplanungsamt oder in vielen Kommunen mittlerweile auch online.
Der Beleihungswert repräsentiert im Bankwesen den Wert einer Kreditsicherheit, von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt.
Der Beleihungswert wird somit immer geringer sein als der Kaufpreis.
Bereitstellungszinsen werden von Kreditinstituten bei Krediten für den Fall erhoben, dass zwischen der im Kreditvertrag vorgesehenen Auszahlungsreife und dem tatsächlichen Abruf der Kreditmittel ein größerer Zeitraum liegen sollte.
Bereitstellungszinsen fallen also nach Ablauf eines bereitstellungszinsfreien Zeitraums (zwischen 3, 6 oder 12 Monaten) ab Vertragsbeginn an. Der Bereitstellungszins beträgt in der Regel 3 % pro Jahr (oder 0,25 % monatlich).
Die Bewirtschaftungskosten stellen bei jeder Immobilie einen wesentlichen Faktor bei der Immobilienbewertung und der Suche nach dem aktuellen Marktwert da.
Zu den Bewirtschaftungskosten zählen Abschreibungen, Betriebs- und Verwaltungskosten, Kosten der Instandhaltung und das Mietausfallwagnis.
C
siehe Maklernororar
D
Dienstbarkeiten sind im Grundbuch eingetragen. Es handelt sich um dingliche Rechte an Grundstücken. Diese Rechte beschränken den Eigentümer des belasteten Grundstücks und geben dem Berechtigten die Befugnis, das „dienstbar gemachte“ Grundstück in einem bestimmten Umfang zu nutzen. Dieser Umfang ist genau definiert.
Es gibt insgesamt drei Arten von Dienstbarkeiten und zwar die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch.
E
Das Recht auf Eigenbedarf kann erst eingefordert werden, wenn man im Grundbuch auch als Eigentümer eingetragen ist.
Ein Vermieter kann eine Mietwohnung nur für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts wegen Eigenbedarfs kündigen (BGB; § 573 (1, Abs. 2)). Dazu zählen laut Rechtsprechung in der Regel nahe Verwandte wie Eltern, Kinder, Geschwister, Enkel, Großeltern, Nichten und Neffen.
Eine Eigentümergrundschuld ist eine Grundschuld die im Grundbuch auf den Grundstückseigentümer eingetragen ist.
Die Eigentümergrundschuld kann auch der Grundstückseigentümer selbst im Grundbuch eintragen lassen. Ziel kann dabei etwa sein, sich im Falle einer späteren Kreditaufnahme einen bevorzugten Rangplatz zu sichern. Alternativ kann die Eigentümergrundschuld dann später für einen neuen Kredit wiederverwendet werden, ohne dass erneut Kosten für die Eintragung im Grundbuch entstehen.
Der Einheitswert wird vom Finanzamt für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen, um die Höhe der Abgabe festzulegen.
Er spiegelt nicht den tatsächlichen Verkehrswert eines Hauses oder Grundstücks wider, da die Zahlen nicht auf aktuellen Werten basieren.
Ab 2025 gelten neue Regelungen zur Berechnung des Einheitswerts und der Grundsteuer.
Der Energieausweis soll Daten zur Energieeffizienz und zu den anfallenden Energiekosten eines Gebäudes liefern. In den zwei nachfolgend aufgeführten Varianten kann ein solcher Ausweis ausgestellt werden:
- Der Verbrauchsausweis. Dieser wird mit den Angaben des Verbrauchs von Heizung und Warmwasser aus drei aufeinanderfolgenden Jahren erstellt.
- Der Bedarfsausweis. Dieser Ausweis hingegen bewertet den theoretischen Energiebedarf, der sich aus dem Zustand des Hauses ergibt. Es findet eine nutzerunabhängige Beurteilung statt.
Seit November 2020 gelten laut GEG (Gebäudeenergiegesetz) für die Ausstellung von Energieausweisen strengere Sorgfaltspflichten.
Aussteller müssen demzufolge Berechnungen, die sie nicht selbst erstellt haben einsehen, bevor sie auf dieser Basis einen Ausweis ausstellen. Sie müssen von Eigentümern bereitgestellte Angaben sorgfältig prüfen und dürfen diese schon dann nicht verwenden, wenn nur Zweifel an deren Richtigkeit bestehen. Ein Verstoß gegen diese Sorgfaltspflichten wird nun auch mit einem Bußgeld bewehrt. Zusätzlich müssen nun auch die CO2-Emissionen des Gebäudes im Energieausweis angegeben werden.
Erbbauzinsen zahlt der Erbbauberechtigte für das Recht, das Grundstück des Erbbaurechtsgebers baulich nutzen zu können. Aus dem Wert des Baugrundstücks zum Zeitpunkt der Begründung des Erbbaurechts errechnet sich der Erbbauzins. Dieser liegt meiste zwischen 3 und 5 Prozent und wird in der Regel jährlich fällig. Im Erbbaugrundbuch wird die Höhe des Erbbauzinses eingetragen und für die gesamte Laufzeit festgelegt.
Wenn ein Erblasser, also die verstorbene Person, mehrere Erben hinterlässt, wird der Nachlass zum gemeinschaftlichen Vermögen der Erben. In anderen Worten, fallen alle Rechte und Pflichten des Erblassers seinen Erben zu. Diese Erben bilden eine Erbengemeinschaft, auch Gesamthandgemeinschaft genannt, und jeder einzelne Nachlassgegenstand gehört ihnen gemeinschaftlich. Ziel jeder Erbengemeinschaft sollte sein, den Nachlass schnell und ohne Konflikte zu teilen. Diese Teilung nennt man „Auseinandersetzung des Nachlasses.
Der gesetzliche Rahmen für eine Erbengemeinschaft ist im Erbrecht, dem § 2032 I BGB abgesteckt.
Eine Erschließung ermöglicht es, ein Grundstück durch Baumaßnahmen, wie die Verbindung zu Wegen und Versorgungsnetzen, bebaubar zu machen. Um ein Grundstück bebauen zu dürfen, muss rechtlich gesehen eine Erschließung erfolgt sein. Für die Anbindung an diese Versorgungseinheiten zeichnet sich laut Paragraf 123 des BauGB die Gemeinde verantwortlich. Sie beteiligt im Regelfall den Eigentümer des Grunds an den Kosten, der diese, im Falle eines Verkaufes, dem Käufer auf den Preis aufschlägt.
Grundsätzlich gibt es einen Unterschied zwischen der äußeren und der inneren Erschließung. Erstere beschreibt die Maßnahmen, die außerhalb des Baugebietes für den Vorgang nötig sind. Letztere behandelt die Vorgänge, die auf den zu bebauenden Flächen selbst ablaufen.
Die wesentlichen Kriterien für eine innere Erschließung sind die Anschlüsse an Wasser, Strom, Abwasser, Straßennetz, Fernwärme (ggfs. Gas), Kabelfernsehen, DSL/Telefon.
Bei den Erwerbsnebenkosten handelt es sich um alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Liegenschaft/Grundstück, vom Käufer beglichen werden müssen. Im Falle eines Immobilienkaufes, fallen unter diese zum Beispiel die Notargebühren und die Kosten für den Eintrag in das Grundbuch. Auch die Grunderwerbssteuer und die Gebühren für einen Immobilienmakler gehören zu den Erwerbsnebenkosten.
Neben dem Kaufpreis für das Gebäude zählen die Erwerbsnebenkosten zu den Anschaffungskosten.
F
Eine Flurkarte wird auch Liegenschaftskarte genannt. Sie ist eine Karte in der Liegenschaften aus der Vogelperspektive eingezeichnet sind. Abgebildet sind Straßen, so genannte Flurstücke und Gebäude. Die Flurkarte zeigt alle Liegenschaften bzw. Grundstücke in nummerierter Form. Ein Grundstück kann aus 1 oder mehreren Flurstücken bestehen.
Man kann beim Katasteramt die Flurkarte einsehen und auch gegen eine geringe Gebühr, i.d.R. 10,00 €, einen Ausdruck erwerben.
G
Eine Gemarkung ist ein Flächenmaß beziehungsweise eine Flächeneinheit des Liegenschaftskatasters. Die Gemarkung stellt einen Grundstücksverband aus einer größeren Zahl, meist zusammenliegender Grundstücke bzw. Flurstücke dar und bezeichnet jenen Grundstücksverband. Dabei ist diese in der Regel in Flure unterteilt.
Im Regelfall setzt sich eine Gemeinde aus mehreren Gemarkungen zusammen. Eine Gemarkung bezeichnet dabei zumeist einen einzelnen Stadtbezirk, kann sich aber auch durchaus über mehrere Gemeinden erstrecken.
Gemeinschaftseigentum beschreibt Flächen die nicht dem Sonder- oder Teileigentum zugehören.
Insbesondere gehören zum Gemeinschaftseigentum Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (siehe §5 Abs. 2 WEG), z.B. Treppenhäuser, Gartenflächen, Zuwegungen die zum Haus führen.
Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein wichtiger Bestandteil von Teilungserklärung und Hausordnung. Sie wird gemeinsam mit der Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen und kann nur auf einstimmigen Beschluss hin geändert werden.
Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander.
Die GFZ gibt an, wie hoch das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse – kein Keller und Dach (nur wenn es ein Vollgeschoss ist) – der Bebauung auf einem Grundstück zu der Fläche des Grundstückes maximal sein darf.
Hier ein kurzes Beispiel: Bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8 dürfen sich auf einem Grundstück mit 1000m2 maximal 0,8 x 1000 = 800 m2 Geschossfläche in den Vollgeschossen befinden.
Das Grundbuchamt ist eine vom zuständigen Amtsgericht des Kreises oder Bezirks geführte Abteilung, welche direkt im Amtsgerichtsgebäude oder in einem eigenen Amtsgebäude zu finden ist. Es führt die Grundbücher und -akten für alle im Amtsgerichtsbezirk liegenden Grundstücke. An das Grundbuchamt können sich Notare aber auch Privatpersonen wenden, wenn z. B. Grundbuchauskünfte eingeholt werden müssen.
Bei Grundstückkäufen, Grundstückteilungen, Grundschuldeinträgen oder Eintragungen von Rechten an einem Grundstück wendet sich ausschließlich ein Notar an das Grundbuchamt.
Im Grundbuch werden Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und darauf befindlichen Gebäuden verzeichnet. Es handelt sich dabei um eine Sammlung von einzelnen Grundbuchblättern, wobei auf jedem Grundbuchblatt die Grundstücke jeweils eines Eigentümers verzeichnet sind.
Beim Erwerb einer Immobilie fällt i.d.R. für den Käufer die Grunderwerbsteuer an.
Berechnungsgrundlage ist der Kaufpreis, auf den je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% Grunderwerbsteuer zu zahlen sind. Diese Steuer gehört zu den Kaufnebenkosten und sollte deshalb bei Kauf einer Immobilie im Finanzierungsplan berücksichtigt werden.
In Berlin beträgt der Steuersatz dieser Grunderwerbsteuer aktuell 6%.
Grunderwerbsteuerfrei ist der Verkauf an Verwandte 1. Grades. Laut §3 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) sind Verkäufe an Ehepartner, Lebenspartner oder Kinder von der Besteuerung ausgenommen.
Zu den Grundpfandrechten gehören die Grundschuld, die Hypothek oder Rentenschuld, die beim Notar bestellt und ins Grundbuch in Abt.3 eingetragen werden.
Generell verlangen Banken für langfristige Kredite eine Sicherheit, sollte der Kreditnehmer eines Tages die Raten nicht mehr zahlen können. In diesem Fall darf die Bank von ihrem Grundpfandrecht Gebrauch machen und beispielsweise die Immobilie zwangsversteigern, um mit dem Erlös die ausstehenden Forderungen zu begleichen.
Die Grundschuld wird als Kreditsicherheit für Banken hinterlegt, als Sicherheit für ein Darlehen.
Die Grundflächenanzahl, auch als GRZ bezeichnet, gibt den Flächenanteil eines Baugrundstücks an, der überbaut werden darf. Die GRZ wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben. Wird die GRZ mit 0,3 angegeben, bedeutet dies, dass 30% der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen.
H
Das Hausgeld beinhaltet alle Kosten die mit der Bewirtschaftung der Immobilie zusammenhängen.
Das Wohngeld sind alle auf den Mieter umlagefähigen Kosten.
- umlagefähige Kosten: Wasser, Strom, Hausmeister ect.
- nicht umlagefähige Kosten: Verwaltergebühr, Rücklagenbildung ect.
Die HOAI ist eine Verordnung des Bundes zur Regelung der Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen in Deutschland. Es handelt sich hier nicht um eine gesetzlich festgesetzte Gebührenverordnung, sondern um vorgeschlagene Richtlinien, die in der Regel auch umgesetzt werden. Final kommt aber darauf an, welche Leistungen der Architekt / Ingenieur für den Auftraggeber erbringen soll.
Die HOAI regelt nicht, welche Leistungen der Architekt bzw. der Ingenieur zu erbringen hat. Die in der HOAI aufgelisteten Grundleistungen und ihre Abgrenzung zu den besonderen Leistungen haben nur preisrechtliche Bedeutung. Der Umfang der Leistungen, die von dem Architekten zu erbringen sind, bestimmt sich allein nach dem geschlossenen Werkvertrag. Dessen Grundlage ist das BGB.
I
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollten die Eigentümer eine Instandhaltungsrücklage für notwendige Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums bilden. Durch die Instandhaltungsrücklage sollen Mittel vorgehalten werden für anfallende, größere vorhersehbare Kosten zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes, aber auch für unvorhersehbare, plötzlich auftretende Reparaturkosten. Die Instandhaltungsrücklage dient im Kern dem Werterhalt des Gebäudes.
K
Der Begriff Kataster bezeichnet im engeren und traditionellen Sinne das sogenannte Liegenschaftskataster. Es beinhaltet ein auf Vermessungsdaten beruhendes Grundstücksverzeichnis. Ein kommunales Kataster wird in Form einer Sammlung der Kataster-Karten und Registerdaten vorgehalten. Der Einrichtung eines Grundbuchs liegt grundsätzlich ein Kataster zugrunde. In Deutschland obliegen Zuständigkeit und Datenpflege dem zuständigen Katasteramt oder den Vermessungsämtern.
L
Der amtliche Lageplan ist Teil des Bauantrags. Er setzt sich aus einem zeichnerischen und einem schriftlichen Teil zusammen. Im schriftlichen Teil ist eine Beschreibung des Grundstückes, der Nachbargrundstücke und der Baulasten enthalten. Auch der Bauherr wird hier aufgeführt.
Den Lageplan können Sie beim Katasteramt einsehen oder auch gegen eine geringe Gebühr als Ausdruck erhalten.
Unter dem Begriff Lastenfreistellung versteht man im Immobilienverkauf die Auflösung der Lasten, die auf dem zu verkaufenden Haus oder Grundstück liegen. Diese Lasten sind Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden des Immobilienverkäufers. Aus Sicht des potentiellen Käufers sind diese Lasten Fremdbelastungen. Diese möchte er natürlich nicht mitkaufen. Daher kann in Form einer Lastenfreistellung eine Löschung der Fremdbelastungen erfolgen und Sie können Ihre Immobilie lastenfrei verkaufen.
Der Liegenschaftszins ist eine Rechengröße, die zur Wertermittlung von Immobilien im Ertragswertverfahren (Mietertrag) benötigt wird. In der Wertermittlungsverordnung wird der Liegenschaftszins als Zinssatz definiert, mit dem der Verkehrswert einer Liegenschaft im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
Die Löschungsvormerkung ist eine Vormerkung im Grundbuch, welche das künftige Löschen eines Rechts absichert. Demnach kann ein nachrangiger Gläubiger (z.B. eine Bank) den Anspruch im Grundbuch sichern, nach Tilgung und Löschung vorangehender Hypotheken im Rang aufzurücken.
M
Die Makler- und Bauträgerverordnung ist eine aus der Gewerbeordnung abgeleitete Rechtsverordnung, die im deutschen Gewerberecht vor allem Vorgaben zum Schutz des Immobilienerwerbers bei der Gestaltung und beim Abschluss eines Bauträgervertrages erteilt.
Für die Baufinanzierung hat ein Bauträger im Prinzip zwei Möglichkeiten: Entweder er stellt erst nach Fertigstellung und Abnahme eine Rechnung. Das wäre sehr ungünstig für ihn, da er in Vorleistung treten müsste. Oder er stellt einen Zahlungsplan gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung auf. Die Verordnung regelt, wann und wie viel der Käufer eines Bauträgerobjekts zahlen muss.
Seit 23.12.2020 gelten beim Immobilienverkauf neue Regeln für die Maklerprovision: § 656a – 656d BGB Maklerkosten bei Wohnungen & Einfamilienhäuser sowie Textform für Verträge.
Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser
- § 656a BGB Textform
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
§ 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d
Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
- § 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
- § 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.
Das Mietausfallwagnis ist eine wichtige Größe bei der Wertermittlung einer vermieteten Immobilie.
Als Mietausfallwagnis wird das Risiko einer Ertragsminderung bezeichnet, welches durch den Ausfall von Mieten entstehen kann. Gründe für den Mietausfall kann z.B. der Leerstand einer Wohnung sein oder eine nicht einbringliche Mietforderung, weil der Mieter zahlungsunwillig oder – unfähig ist.
Nach der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dürfen bei der Kalkulation des Mietausfallwagnisses auch die Kosten der Räumung, Rechtsverfolgung und der Aufhebung des Mietverhältnisses hinzugerechnet werden.
Bei Wohnimmobilien wird häufig mit einem Prozentsatz von 2% kalkuliert, bei Gewerbeimmobilien mit 4 oder 5%.
Nur wenn eine Mietwohnung zum ersten Mal in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Wenn lediglich das Haus den Besitzer wechselt oder wenn man schon in eine vermietete Eigentumswohnung eingezogen ist, gilt das nicht.
Möchte sich der Mieter ein Vorkaufsrecht sichern, sollte dieses im Grundbuch in Abt.2 eingetragen werden. Eine Vereinbarung im Mietvertrag zwischen den Parteien ist gesetzlich nicht haltbar.
Die Mietpreisbremse ist laut Definition ein Gesetz „zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ (§ 556d BGB). Die Mietpreisbremse ermöglicht Mietern, ihre Miete zu senken, wenn diese mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Voraussetzung ist, dass Mieter oder Mieterinnen ihren Vertrag erst nach dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse im entsprechenden Bundesland unterschrieben haben. In Berlin ist sie schon am 31. Mai 2015 inkraftgetreten.
So können Sie das Recht auf Mietsenkung einfordern
Maßgeblich für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Mietspiegel. Viele Gemeinden, insbesondere die großen Städte, haben den aktuellen Mietspiegel auf ihrer Website zugänglich gemacht. Liegt die Miete mehr als zehn Prozent darüber, können Mieter ihrem Vermieter eine schriftliche Rüge erteilen. Ab diesem Zeitpunkt können Sie die zu hohe oder zu viel gezahlte Miete senken. Bei ab dem 1. April 2020 oder später geschlossenen Mietverträgen ist sogar eine Rückwirkende Forderung der zu viel gezahlten Miete möglich. Um eine Mietsenkung per Mietpreisbremse einzufordern, haben Mieter prinzipiell unterschiedliche Möglichkeiten.
Ausnahmen
Es gibt auch Mietpreisbremsen-Ausnahmen: Die Vorschrift gilt nicht für Neubauten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden. Auch modernisierte Wohnungen, in denen mehr als ein Drittel der Neubaukosten investiert wurde, fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Wenn der Vormietvertrag bereits eine Miete oberhalb der zulässigen Höchstmiete hatte, kann sich der Vermieter unter Umständen auf Bestandsschutz berufen. Dies gilt aber nur, wenn der vorherige Mietvertrag nicht unter die Mietpreisbremse fiel. Andersherum gibt es viele Vermieter, die versuchen die Mietpreisbremse zu umgehen, obwohl sie eigentlich gilt. Ein Beispiel ist die Vermietung möblierter Wohnungen.
Definiert wird der Miteigentumsanteil, das sogenannte Teileigentum, als rechnerischer Bruchteil eines Gemeinschaftseigentums. Er dient in erster Linie als Basis für die anschließende Verteilung der Kosten, die im Rahmen der Gemeinschaft entstehen und anschließend auf die einzelnen Parteien runter gebrochen werden müssen.
N
Bei der sogenannten Nachrangfinanzierung wird der jeweilige Darlehensgeber der Immobilienfinanzierung im Grundbuch als Gläubiger nachrangig eingetragen. Was das für den Darlehensgeber und den Darlehensnehmer bei einer Baufinanzierung konkret bedeutet, lässt sich am Beispiel gut veranschaulichen. Hat ein Käufer vor einigen Jahren eine Immobilie erworben und sie mit einem Baudarlehen finanziert, so wurde diese Grundschuld an erster Position, also erstrangig, im Grundbuch eingetragen. Nun plant der Immobilienkäufer einen zusätzlichen Anbau, für welchen er weiteres Baugeld benötigt. Er muss sich also nach einer zweiten Baufinanzierung umsehen. Da die erste Immobilienfinanzierung zu diesem Zeitpunkt noch läuft, wird nach Abschluss dieses zweite Baudarlehen, die Nachrangfinanzierung, „nachranging“, also hinter dem ersten Gläubiger ins Grundbuch eingetragen.
Der Nachweis zum Makeln ist festgehalten im § 652 – 655 BGB und ist die Grundlage zum Arbeitsnachweis des Immobilienmaklers.
NHK 2010 ist die Wertermittlungsgrundlage für die Normalherstellungskosten des Sachwertes eines Gebäudes.
Die Normalherstellungskosten stellen die Grundlage der Berechnung eines Immobilienwertes beim Sachwertverfahren gemäß Sachwertrichtlinie dar.
Der Nominalzins unterscheidet sich im Wesentlichen vom Effektivzins dadurch, dass er keine weiteren Kosten wie die Abschluss- oder die Bearbeitungsgebühren enthält. Der Nominalzins gibt allein die jährliche Verzinsung des Darlehens wider.
Ein Notaranderkonto ist ein vom Notar treuhänderisch geführtes Konto, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt. Der Notar gibt das eingezahlte Geld erst dann an den Verkäufer weiter, wenn alle Vertragsbedingungen des Kaufvertrages erfüllt sind. Mit Einzahlung auf das Anderkonto gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über, auch wenn er noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.
P
Eine Prolongation ist die Verlängerung der ursprünglichen Geltungsdauer eines Vertrags und speziell im Bankwesen die Vertragsänderung eines Kreditvertrags, bei welcher der Fälligkeitszeitpunkt unter Beibehaltung der übrigen Kreditbedingungen hinausgeschoben wird.
Q
Der qualifizierte Alleinauftrag ist ein Maklervertrag, bei dem der Auftraggeber weder einen anderen Makler beauftragen darf (Alleinauftrag), noch selber zum Verkauf berechtigt ist, d.h., Interessenten, die sich direkt an den Auftraggeber wenden, sind von diesem an den Makler zu verweisen. Diese sogenannte Verweisungsklausel darf nicht im Vertrag vorformuliert sein, sondern bedarf einer Individualvereinbarung zwischen Verkäufer und Makler.
R
Die im Grundbuch in der zweiten und dritten Abteilung eintragbaren sogenannten beschränkt dinglichen Grundstücksrechte werden mit einem bestimmten Rang versehen. Mit der Rangordnung der Grundbuchrechte wird die Reihenfolge bei der Befriedigung der Ansprüche im Rahmen einer Zwangsversteigerung festgelegt.
Erlischt ein vorhergehendes Recht, so rücken die nachfolgenden Rechte automatisch entsprechend auf.
Es können mehrere Rechte in einem Grundbuch eingetragen sein. Stehen sie in derselben Abteilung des Grundbuchs, bestimmt sich die Rangordnung nach dem Zeitpunkt des Antrags und der Nummer der Eintragung. Sind Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, so hat das Recht mit dem früheren Eintragungsdatum Vorrang. Rechte mit demselben Eintragungsdatum haben den gleichen Rang. Wenn eine Immobilie verwertet wird, zum Beispiel durch eine Zwangsversteigerung, wird durch den Erlös zunächst die Schuld des Gläubigers mit dem höheren Rang im Grundbuch voll befriedigt. (§879, § 881 BGB
Die Reallast beschreibt das Recht einer Person, unter bestimmten Umständen wiederkehrende Leistungen zu erhalten. Im Gegensatz zu einer Grundschuld oder einer Hypothek müssen die bezogenen Leistungen nicht zwingend finanzieller Natur sein, sondern bestehen ganz im Gegenteil in den meisten Fällen aus Sach- und Dienstleistungen.
Die Rendite ist im Finanzwesen der in Prozent eines Bezugswerts ausgedrückte Effektivzins, den ein Anleger bei Finanzprodukten oder ein Investor bei Investitionen innerhalb eines Jahres erzielt.
Über eine Reservierungsvereinbarung garantiert der Makler einer Immobilie einem potenziellen Käufer, dass er während eines festgelegten Zeitraums die Immobilie keinem anderen Interessenten anbietet. Der Kunde entrichtet dafür eine Reservierungsgebühr an den Makler, die beim späteren Immobilienkauf mit der Maklerprovision verrechnet wird.
Unter Rohbauland versteht man Flächen, die offiziell im Bebauungsplan einer Gemeinde zur baulichen Nutzung vorgesehen sind. Die Erschließung dieser Fläche ist jedoch noch nicht gesichert und muss erfolgt sein, bevor mit dem Bauen tatsächlich begonnen werden darf.
Im Gegensatz zum Bauerwartungsland ist das Rohbauland nicht mehr als spekulativ anzusehen, da hier die Bebauung bereits offiziell vorgesehen ist und abgesehen von der noch vorzunehmenden Erschließung einer Baureife nicht mehr viel im Wege steht.
S
Sondereigentum ist ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsrecht (WEG); Wohnungen können nur verkauft werden, wenn sie in „Sondereigentumseinheiten“ nach (§3 u.8 WEG) gebildet wurden.
Das Sondernutzungsrecht ist die Befugnis, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums alleine nutzen zu dürfen! Das Sondernutzungsrecht ist untrennbar von dem Sondereigentum (ETW) und kann diesbezüglich nur im Zusammenhang mit dem Sondereigentum veräußert werden, also niemals separat.
Die Zahlung einer Sonderumlage kann notwendig werden, wenn eine Instandhaltungsrückstellung noch nicht die entsprechende Höhe erreicht hat und eine Reparaturmaßnahme finanziert werden muss, wenn keine Rücklage vorhanden ist oder sich im Laufe des Wirtschaftsjahres herausstellt, dass die nach Wirtschaftsplan zu entrichtenden Vorauszahlungen für die Deckung des Liquiditätsbedarfs nicht ausreichen.
Für Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren – sofern es sich um den Besitz einer Privatperson handelt. Nur wenn Hausbesitzer vor Ablauf dieser Frist einen Immobilienverkauf tätigen, müssen sie den Gewinn versteuern.
T
Ein Teileigentum ist wie ein Sondereigentum zu betrachten. Das Teileigentum kann unabhängig vom Sondereigentum, im Gegensatz zum Sondernutzungsrecht, separat veräußert werden.
Wohnungen können nur verkauft werden, wenn sie nach § 3+8 WEG über eine Teilungserklärung gebildet worden sind. In der Teilungserklärung sind auch die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander aufgeführt.
Tilgung nennt man im Finanzwesen die planmäßige oder außerplanmäßige Rückzahlung von Schulden. Die Rückzahlungsvereinbarung besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil, zusammengefasst als Annuität bezeichnet.
U
Der umbaute Raum eines Gebäudes ist das Volumen, welches von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle und von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerkes umschlossen wird.
Umbauter Raum wird auch als Brutto-Rauminhalt (BRI) bezeichnet.
Umlagefähig sind die Kostenpunkte Grundsteuer, Abwassergebühr, warme Betriebskosten, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtungskosten, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeisterkosten, Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss, Waschraum, Schornsteinfeger, sonstige Betriebskosten.
Nicht umlagefähig sind Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Rücklagenbildung und Verwaltungsarbeiten.
Wurde die Grunderwerbsteuer beglichen, wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt ausgestellt. Die Bescheinigung bestätigt, dass keinerlei steuerliche Bedenken gegen den Käufer bestehen, sodass sich dieser als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eintragen lassen kann.
Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) ist die Masseinheit zur Ermittlung des Wärmeverlustes
eines Bauteils. Je niedriger der U-Wert, umso besser ist die Wärmedämmleitfähigkeit.
V
Wenn nun eine Grundschuld valutiert, so bedeutet dies, dass der Kredit noch nicht abbezahlt ist. Die Höhe der Valutierung entspricht dem, was noch nicht bezahlt ist. Hat beispielsweise ein Hausbesitzer von einem Kredit über 12.000 € noch 10.000 € Restschulden, so valutiert der Kredit mit 10.000 €.
Der Verkehrswert ist im §194 BGB genau definiert. Dieser Wert ist der sachliche Marktwert, welcher nicht zwingend auch der Angebotspreis der Immobilie sein muss.
Ein Vorkaufsrecht muss unabdingbar im Grundbuch in Abt.2 eingetragen sein, alle anderen Vereinbarungen sind ohne Wert! Der Vorkaufsberechtigte wird vom Notar über den Verkauf in Kenntnis gesetzt und kann dann innerhalb von 8 Wochen sein Vorkaufsrecht ausüben, vollinhaltlich in den Kaufvertrag eintreten oder aber er verzichtet.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird in der Regel fällig, wenn Sie Ihre Baufinanzierung vor Ablauf der Zinsbindung kündigen oder auslösen wollen. Dadurch wird die Bank dafür entschädigt, dass ihr durch die Kündigung Zinseinnahmen verloren gehen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist demnach eine Art Schadenersatz.
Besteht für eine Immobilie oder ein Grundstück ein Vorkaufsrecht, so muss der Verkäufer, wenn er einen Kaufvertrag mit einem Käufer abschließt, diesen schnellstmöglich dem Vorkaufsbegünstigten vorlegen. Wenn dieser sein Vorkaufsrecht ausüben will, darf er den Kaufvertrag anstelle des ursprünglichen Käufers übernehmen, einschließlich aller bereits vereinbarten Konditionen. Die Frist für die Entscheidung zur Vertragsübernahme beträgt 8 Wochen.
Auch wenn der Vorkaufsberechtigte auf die Ausübung seines Rechts verzichtet, muss er darüber eine Erklärung abgeben. Steht der Vorkaufsberechtigte im Grundbuch, muss dort die Löschung des Vorkaufsrechts beantragt werden.
Eine Vormerkung ist im Grundbuchrecht die dingliche Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf Eintragung oder Löschung eines Rechts an einem Grundstück, grundstücksgleichen Recht oder an einem Grundstücksrecht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts.
W
Das Wegerecht bezeichnet das Recht, einen Weg über ein fremdes Grundstück nur zum Zwecke des Durchganges zu benutzen. Es handelt sich hier um eine Dienstbarkeit, die im Grundbuch in Abt.2 eingetragen wird.
Klassische Verfahren für die Wertermittlung sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Im Einzelfall hängt die Bewertung sowie die Verfahrenswahl unter anderem von der Nutzungsart ab.
Vergleichswertverfahren: Der Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstücks wird hierbei aus den Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Für eine ausreichende Aussagekraft müssen die Objekte hinsichtlich wertbestimmender Merkmale ausreichend übereinstimmen. Faktoren sind zum Beispiel das Alter einer Immobilie, sowie Lage oder Größe. Häufig wird das Verfahren bei der Ermittlung des Bodenwertes angewandt.
Ertragswertverfahren: Bei diesem Verfahren liegt der Fokus auf den aktuellen sowie den zukünftigen Erträgen, die ein Objekt generiert. Maßgebliche Faktoren sind unter anderem die Einnahmen sowie Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten, der Vervielfältiger und die baulichen Umstände. Betrachtet wird lediglich der Reinertrag.
Sachwertverfahren: Bei diesem Verfahren wird der Bodenwert separat vom Immobilienwert berechnet. Bei der Berechnung liegt der Fokus auf bereits getätigten Investitionen. Denn beim Sachwertverfahren wird vom fiktiven Neubau einer Immobilie ausgegangen, wobei wertmindernde Faktoren ebenfalls in die Berechnung einfließen.
Der Wirtschaftsplan gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen und ist in §28 WEG geregelt. Der Wirtschaftsplan ist vom Verwalter jährlich aufzustellen.
Hier sind alle Kosten aufgeführt, die mit der Bewirtschaftung der Immobilie zusammenhängen, also die umlagefähigen und die nicht umlagefähigen Kosten.
Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277. Die Grundfläche ist identisch zur Wohnfläche. Die Raumhöhe spielt keine Rolle. Kellerräume, Waschküche, Heizungsräume und Garagen zählen zur Wohnfläche. In der Abgeschlossenheitsbescheinigung kann die Wohnfläche eingesehen werden.
Das Wohnungseigentumsgesetz ist nachzulesen im BGB. Das WEG regelt im Falle einer entsprechenden formellen Teilung eines Grundstücks durch Teilungserklärung das Eigentum an den einzelnen Wohnungen oder Gebäuden (Wohnungseigentum), an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen oder Flächen (Teileigentum) und das Gemeinschaftseigentum am gemeinsamen Gebäude oder Grundstück.
Seit dem 1. Dezember 2020 sind Änderungen in diesem Gesetz vorgenommen worden. Einige werden nachfolgend kurz erläutert.
- Ein Wohnungseigentümer hat Anspruch darauf, dass ihm, auf seine Kosten, der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss gestattet wird.
- Auch der Mieter hat Anspruch darauf, dass auf seine Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes gestattet wird. Darüber hinaus sollen Unstimmigkeiten zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht abgebaut werden, insbesondere indem die Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung harmonisiert werden.
- Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage wurde vereinfacht , insbesondere für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen.
- Die Rechte von Wohnungseigentümern wurden erweitert, insbesondere indem das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen im Gesetz festgeschrieben und ein jährlicher Vermögensbericht des Verwalters eingeführt wird, der über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft gibt. Auch die Möglichkeit, sich von einem Verwalter zu trennen, wurde erleichtert.
- Die Wohnungseigentümerversammlung wird als beschlussfähiger Ort bewertet, indem die Ladungsfrist von 2 auf 3 Wochen verlängert und vereinzelte Hindernisse für die Beschlussfähigkeit beseitigt werden. Beschlüsse auf Eigentümerversammlungen werden (außer § 21 (2) Abs. 1) jetzt mit einfacher Mehrheit getroffen. Zugleich soll es Wohnungseigentümern zukünftig ermöglicht werden, mit einer Online-Präsenz an Versammlungen stimmberechtigt teilzunehmen.
Z
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode zu liefern, in der er Rechenschaft über die tatsächlichen Nebenkosten leisten muss.
Tut er das nicht, kann der Mieter vom sogenannten Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, bis er eine ordnungsgemäße Abrechnung erhalten hat. Dieses Recht gewährt dem Mieter die Möglichkeit, die weiteren Nebenkostenvorauszahlungen zurück zu halten. Darüber hinaus kann der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Frist im Anschluss an die Abrechnungsperiode keine Nachforderung mehr an den Mieter stellen. Für den Mieter besteht dagegen noch drei Jahre Anspruch auf den Erhalt einer Nebenkostenabrechnung und außerdem auf ein eventuell entstandenes Guthaben.
Ein Zwangsversteigerungsvermerk wird im Grundbuch in Abt.2 eingetragen.
Ein Zwangsversteigerungsbeschluss resultiert i.d.R. aus nicht zurückgezahlten Darlehensraten. Das Kreditinstitut/Gläubiger möchte nun verwerten und sich aus der eingetragenen Grundschuld bedienen.
Hinweis:
Alle Informationen in dieser Auflistung sind ausschließlich zur allgemeinen und unverbindlichen Information ohne Anspruch auf Korrektheit und Vollständigkeit sowie ohne Gewähr anzusehen.
