Ein Feriendomizil an der Ostsee, auf Sylt oder in Berlin. Viele wollen sich diesen Traum erfüllen. Worauf sollten Sie achten?

Makrolage

Es klingt banal, aber „Lage, Lage, Lage“ ist nun mal das A und O im Immobilienbusiness, auch bei Ferienimmobilien. Das schönste Haus nutzt gar nichts, wenn es am falschen Ort steht. Deshalb sollte eine Ferienimmobilie in einer bekannten und beliebten Ferienregion liegen. Nur so sind gute Vermietbarkeit und lukrative Mieteinnahmen zu realsieren. Lieber das Geld in ein kleineres Objekt am richtigen Ort investieren als ein großes Haus am falschen Platz. Hat man sich für eine Region entschieden, kommen die so genannten „Makrokriterien“ ins Spiel. Hierzu zählen die Wahl des Ortes, die Verkehrsanbindung, das Angebot an Freizeitaktivitäten und Geschäften. Die Immobilie sollte so nah als möglich an einem bestenfalls ganzjährig belebten Ort liegen. Mieter für die Sommermonate zu finden ist auch bei abgelegenen Immobilien kein Problem, aber in der Vor- Nach- und Nebensaison entscheiden die Vorteile der guten Lage. Je dichter am Wasser, je näher an Strand und Stadtzentrum, Geschäften und Restaurants, desto besser.

Mikrolage

Bei der Mikrolage geht es um die spezielle Lage der Immobilie innerhalb des Ortes. Ideal ist, wenn Balkon und Garten nach Süden ausgerichtet sind. Nicht empfehlenswert ist die Lage an einer Hauptverkehrsstraße oder am Bahndamm. Am besten ist eine zentrumsnahe, aber ruhige und gepflegte Seitenstraße. Besonders bei Wohnungen zählt die Aussicht. Meerblick ist ein echter Pluspunkt und „Verkäufer“.

Objekt

Ein Blick auf die Zielgruppe hilft bei der Wahl des Objekts. Häuser und Wohnungen sind ungefähr gleichermaßen nachgefragt. Beliebte Größen bei Wohnungen sind 50 bis 70 m² und zwei Schlafzimmer, bei Häusern 80 bis 100m² und drei Schlafzimmer. 80 Prozent der Mieter von Ferienimmobilien sind zwischen 30 und 60 Jahre alt, kommen also zum großen Teil mit der Familie. Die U-30 Generation hat nicht genug Geld oder andere Urlaubspläne, die Älteren lassen sich lieber im Hotel verwöhnen. Fast alle reisen mit dem Auto an. Die durchschnittlich gezahlte Miete pro Objekt liegt laut aktuellen Studien knapp 700,00 € in der Nebensaison und gut 850,00 € in der Hauptsaison. Über 1000 € Miete pro Woche leisten sich nur 20 Prozent der Urlauber. Die durchschnittliche Verweildauer beträgt knapp zwei Wochen. Rund 60 Prozent der Buchungen entfallen auf die Monate Juli bis September. Wohnungen sollten über einen schönen Balkon verfügen, der Platz für zwei Liegen oder einen Tisch mit vier Stühlen bietet.

Nebenkosten

Auch beim Kauf einer Ferienimmobilie fallen einmalig Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar und eventuell auch für den Makler an. Zusammen betragen sie in der Regel noch einmal zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Bei Bestandsimmobilien ist meist eine Renovierung fällig, neue Immobilien müssen gestrichen, eingerichtet und ausgestattet werden. In die Kalkulation müssen auch die jährlichen und in letzter Zeit stark gestiegenen Kosten für Heizung, Wasser, Strom, Gemeinschaftskosten, Wohngeld, Versicherungen, Instandhaltungsrücklagen, Müllabfuhr, GEZ, Grundsteuer, Internet, Telefon ect. einfließen. Die Kosten können nicht wie zum Beispiel bei einer klassischen Mietwohnung größtenteils auf den Mieter übertragen werden, sondern müssen bereits im Wochen- oder Tagesmietpreis eingerechnet und enthalten sein. Als Faustregel gilt: Mit kalkulierten 4,00 € Nebenkosten pro Monat und Quadratmeter ist man auf der sicheren Seite.

Steuern

Kaufen Sie nie eine Immobilie, die sich nur über Steuervorteile rechnet. Das ging schon bei Bauherren- und vielen Sonder-AfA-Objekten schief. Eine gute Immobilie muss sich auch ohne steuerliche Subventionen rechnen! Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater genau erklären, welche Möglichkeiten es gibt, welche Rechte und Pflichten, Vor- und Nachteile, Chancen und Risiken auf Sie als Vermieter zukommen. Das ist keine leichte Materie.

Rentabilität

Eine gute Immobilie erwirtschaftet in der Regel eine jährliche Rendite von zwei bis drei Prozent. Es gibt auch  Ferienobjekte, die sechs oder acht Prozent, ja sogar zweistellige Renditen schaffen. Darüber kann man sich dann freuen, man sollte aber auf keinen Fall davon ausgehen. Rechnen Sie realistisch. Ein verregneter Sommer zum Beispiel kann ganz schnell jede Planung verhageln. Auch hier gilt die Faustregel: Mit rund 120 vermieteten Tagen pro Jahr sollte sich eine Immobilie finanziell selbst tragen. Recherchieren Sie im Internet die saisonalen Mietpreise vergleichbarer Objekte vor Ort und schauen Sie sich genau die Belegungspläne und Preise dieser Objekte an. Von Mitte Juni bis Mitte September ist eine gute Immobilie in der Regel sicher gebucht. Hinzu kommen Ostern, Pfingsten, Weihnachten, Silvester sowie ein paar Wochen im Frühling und Herbst.

Service

Pflegen Sie Ihre Kunden. Ein Strauß Blumen oder eine Flasche Wein und ein netter Willkommensbrief mit Einkaufs- und Restauranttipps erfreuen jeden Gast. Mit kleinen Gesten lässt sich enorm viel bewirken. Wer kümmert sich um Schlüsselübergabe, Kurtaxe, kleine Reparaturen und Endreinigung, wenn man nicht selbst an Ort und Stelle oder in der Nähe der Immobilie wohnt? Aus der Ferne ist dies alles schwer zu organsisieren. Theoretisch kann es noch klappen, aber die Praxis sieht meist anders aus. Was soll man in 300 Kilometer Entfernung  machen, wenn die Waschmaschine Ihren Geist aufgibt oder der Haustürschlüssel am Strand verloren gegangen ist?

Deshalb muss man sich in den meisten Fällen eine seriöse örtliche Agentur suchen. Wie findet man die? Fragen Sie Nachbarn, achten Sie auf die Werbeschilder und Ladenlokale vor Ort und googeln Sie selbsverständlich im Internet. Eine gute Agentur verlangt für das „Rundum-sorglos-Paket“ zwischen 20 bis 30 Prozent der Mieteinnahmen. Auch das muss bei Kalkulation und Preisfindung berücksichtigt werden.

Fazit

Wie eingangs erwähnt, sind die Grundvoraussetzungen für eine nachhaltig gute Ferienimmobilie im Prinzip ganz logisch und einfach – man muss eigentlich immer nur von sich selbst ausgehen. Welche Standards erwarte ich ganz persönlich von einem Feriendomizil? Diese vollends zu erfüllen ist die Pflicht. Was würde mich positiv überraschen? Was macht den Gast zum Stammgast? Das ist die Kür einer erfolgreichen Ferienhausinvestition.